2017成都地产市场全解析：房价的狂欢，刚需客的孤单

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导语：

2017年的成都楼市，可谓波谲云诡。

早在2016年年尾，业内人士就早已看出2016限购之后，成都楼市复苏的迹象，但却没预测到，2017年的成都楼市竟会如此“疯狂”。

尽管政策一波接一波，从限购到限贷，从限价到限售，却始终没能抑制住房价的疯狂攀升，“秒光盘”、“全款优先”、“通宵排队落户”、“无偿配建人才公寓”成为2017成都楼市最新关键词。

在限购政策影响下，诸多被卡在资格线外的购房者们，开始把目光瞄向公寓市场和成都的二、三、四圈层，青白江、仁寿等区域也变得“躁动”起来。随之而来的，是地价水涨船高，9月19日温江土拍一役，宣布成都“二圈层”地价全面破万。

年底将至，3个月内，政府接连出台“公证摇号选房”、“拟征收房产税”等政策，成都楼市进入短暂冷静期。

“2017年度成都楼市大戏”究竟有多么跌宕起伏，且听头条君慢慢道来。

壹

一年时间

房价翻了近一番

虽然去年成都楼市“5天3禁”的新政，为2016年刚要转暖的楼市按下了暂停键，但是从2017节后成交走势图可以看出，成都楼市非但没有“一蹶不振”，反而颇有“逆势上行”的趋势。

据数据显示，1月大成都住宅成交2.28万套，成交面积为225.4万㎡，同比分别上涨4.9%、7.9%。

而后，房价虽有攀升，但涨幅缓慢。直到3月23日晚间7点，成都半年以来第3轮限购突然来袭，成都户口、两年社保等要求，将无数人挡在了资格线外，以致于出现“3月24日成都一购房者因购房没了资格崩溃大哭”的事件。

“现在不买，以后涨得更凶，万一限购再加码，没资格了咋办”限购令颁布后，在城南某小区看房的A先生一席话，仿佛代表了众多购房者的心声。

以此为节点，成都房价就像“开闸的洪水”，开始了一场“狂飙之旅”。

安居客数据显示，2017年成都房价成交均价从1月的8674元/㎡一路飙升到12月的11974元/㎡，上涨了足有3300元/㎡，而这仅仅只能说明大成都范围的房价情况，事实上成都各个区域房价相差甚远。

（来源：安居客）

以天府新区华府板块某楼盘为例，2017年1月该项目均价仅为9439元/㎡，12月已经涨到18365元/㎡，一年时间，翻了近一番。

“想在城南买房，从2015年的五千，看到2017年的一万五，然后就限购了。”蓉漂青年W在接受头条君采访时，早已悔不当初。

贰

史上最严限购袭来

楼市进入“飘红拐点”

3月23日晚间7点，成都限购再度加码，此次限购强化了区域平衡，限购范围扩大至主城和近郊，还对购房资格做了硬性要求。

新政限购范围从高新南区和天府新区扩大到成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区，新增限购区域间可交叉购买，但不能购买高新南区和天府新区成都直管区。

此次不仅将二手房也纳入限购范围，同时，购房者还须具有限购区域户籍，或者拥有连续两年以上成都社保。

并对非本地户籍人群的社保缴纳时间有了更严格的规定，由此前的一年变为限购区域（含天府新区直管区、成都高新区南部园区）稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上，补缴社保也被规避在外，进一步限制了未来人口的投机购房行为。

一时间，一大波人被卡在资格线外，购房者忧患情绪高涨，全款购房的现象频出，成都各区域地价争先恐后刷新纪录。

三

土拍大戏连连

超高楼面价频现

早在去年年尾，便有业内人士大胆预测“2017年土地市场钱多戏多，抢地风潮将再掀狂澜”，没想到，今年这句预判彻底变成了现实。

土地资源持续紧缺，加之“配建人才公寓”“熔断后无偿移交定量租赁住房”等苛刻拿地条件，倒逼房企转战“二圈层”市场。当大家还在为4月6日东原以1.72万/㎡的高价夺得红牌楼地块而惊叹不已时，“二圈层”的地价已在悄然追赶。

3月15日，双流华府152亩地块被中海以10800元/平竞得。

6月28日，龙泉十陵约99.52亩地块被中海以11400元/平竞得。

7月25日，双流东升约39.92亩地块被北辰以10100元/平竞得。

8月22日，郫县犀浦约66.9亩地块以被长旺10100元/平竞得。

9月6日，新都大丰约71.5亩地块被北京金隅以10950元/平竞得。

9月19日，温江光华86.04亩地块被金禾盛以10100元/平竞得。

仅一年不到的时间，近郊土地已全线破万。如此激烈的“抢地”形势之下，青白江、视高、仁寿之类的远郊，也成了开发商土地储备的下一个“战场”。

以致于8月16日青白江凤凰大道地块被金科以260%的溢价率收入囊中，打造如今已亮相的金科博翠天宸，这让青白江在不到一年的时间里，土地价格翻了整整6倍。

而位于仁寿的天府新区视高大学城，也在保利“先声夺人”的拿地阵仗之下，被推上了舆论的风口浪尖，随着保利天府南院和保利天府林语的面世，购房需求“向外膨胀”使得成都版图外扩的趋势更加明显。

四

成都进入楼市怪圈

二手房价格“碾压”一手房市场

楼市进入下半年，新房市场和二手房市场的“房价倒挂”现象，像一个怪圈般，在成都上空盘旋。

同一个区域的同类型产品，二手房的价格比新房价格高出2000元-9000元不等，某些高端区域这个剪刀差甚至出现翻倍趋势。而刚需客们以为极大谈判空间的二手房，也在房东的“任性”抬价中，失了控。

以高新南区新川板块为例，今年10月及11月，该区域代表楼盘融创香璟台两次开盘推出800余套住宅，价格仅在14000元/㎡到15500元/㎡之间，而就在10月，该板块的龙湖九里晴川二手房房价已经达到23000元/㎡，价差近9000元。

当政策不断加码，刚需客买房越来越困难的时候，房价飞速上涨带来的后果，便是二手房房东在一轮轮涨势中瞄到了“商机”，“转身就改口”“隔天涨十万”的情况屡见不鲜，用“趁火打劫”来形容这一现象也毫不为过。

与此形成正比的是，一旦有新盘推出，便瞬间被抢光。

五

即使要求全款优先

新盘“秒光”仍是常态

楼市进入下半年，“房荒”这个词应该算是今年成都楼市“供不应求”最真实的写照了。

一方面土地供应虽较上半年有所增多，但依旧难以满足市场的需求，房价涨势依然喜人，于是，新盘一经推出，均难逃被“哄抢一空”的命运。

有资格买房的人，频频遭遇“全款往里走，按揭的站在门口，公积金的把电瓶车挪走”的境遇，被收取天价诚意金、渠道费、茶水费等也成为今年最荒诞却又真实存在的场景，以致于头条君在走访各个售楼部时，听得最多的一句话就是“我们楼盘只接受全款”......

很多购房者感叹，“今年想要在成都买一套房子，好像比登天还难”。

六

2017年尾政策继续收紧

楼市进入短暂冷静期

随后，政府调控持续加码，不仅要求开发商在申请商品住房预售许可时必须接受政府价格指导，还对多个区域收取茶水费、渠道费、捂盘惜售的房企进行了惩处。

11月16日，成都房管局正式颁布“公证摇号”政策，暂停所有住宅预售备案，并明文规定全款购房没有优待，政策让购房者的买房机会变得更加均等，至此，成都楼市彻底断供，2017年的成都楼市步入冷静期。

在成都楼市断供48天后，中铁建北湖国际城终于取得新政颁布之后的第一张预售证，紧接着，第二个、第三个、第四个......“摇号楼盘”接连取得预售证。

不得不说，政府对于“房住不炒”的种种调控，对于抑制房价上涨确实取得了一定成效。

据网上公布的预售证显示，北湖国际城预售精装单价仅为11258元/㎡左右，而第四个“摇号楼盘”——三盛都会城预售精装单价也仅在6700元/㎡左右，这就意味着，只要能摇到号，就能买到房，且价格“实惠”，这让诸多购房者大喜过望。

同时，12月的土地市场，虽然持续有地拍出，但多以底价成交，在2017年接近尾声的时候，从土地到房价，突然由“轰轰烈烈”变得“波澜不惊”，这不得不发人深省，看似平静的水面，2018会再掀狂澜吗？时间会给出最终的答案。