聊聊：商用地产40年后将会归谁：会不会被收回2023/3/27 15:42:23

susuhappy · 发表于 2023-3-27 15:42:18

近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅义对外销售(即商住两用房)，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。在北京、上海等城市，由于限购政策和价格，大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住。[url=http:///shenzhen.sbwl.com/building/1002280]创投大厦[/url]的具体问题可以到我们网站了解一下，也有业内领域专业的客服为您解答问题，为成功合作打下一个良好的开端！[align=center]http://xingheshiji.jtggb.com/images/0loupantu/3.jpg[/align]

但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示：物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。40年后，商业地产的使用权归谁会不会被收回这成为不少人关注的问题。

购买了商住两用房的业主小东发现，商住两用房的二手房价格滑坡之超乎他的预计。以北京市大兴区某小区为例，根据北京链家地产销售人员艾红(化)介绍：去年春节之后，这边的商住房价格大幅下降，到现在每平方米的价格已经和年业主购买一手房时的价格持平了，相对而言，普通住宅要稳定一些。

主要还是因为产权问题，住宅是70年，商住房是40年。艾红说。产权期限问题，直接影响了商住两用项目的房价。据了解，除核心区外，北京不少商住两用房二手房价格均低于同地段住宅。

根据亚豪房地产经纪提供的数据，据不完全统计，北京市目前有多个商住两用项目在售，每月成交量均在二百套，市场处于稳定状态。而在上海、广州、成都、沈阳等诸多城市，都能看到此类项目的身影，它们被冠以酒店式公寓、L公寓等义对外销售。但毫例外，这些商住两用项目并不拥有普通商品住宅的70年产权。

我国年出台的物权法首百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并自动续期的规定。中唐律师事务所房地产律师徐斌说。

不仅小东这样的商住房业主，我国所有非住宅地产持有者，都要面对土地使用权到期带来的问题。以统计局3月日发布的《年1～2月份全国房地产开发和销售情况》为例，年1～2月份，全国房地产开发投资8786亿元，其中非住宅投资64亿元，占房地产开发投资比重的3%；非住宅房屋施工面积万平方米，占房屋施工面积的3%。

根据统计局提供的数据，在这3成的比例中，产业园和商业营业用房的施工面积占了非住宅房屋施工面积的59%。可以预计，未来将有更多持有非住宅地产的业主面临土地使用权到期的困扰。徐斌表示。

据了解，深圳是我国比较早行土地有偿使用制度试点的城市，如果以87年月1日深圳公开拍卖出让国有土地算起，今年已经是第个年头。00年以来，随着首批行政划拨土地的陆续到期，为了解决到期物业的问题，年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期(规定的比较长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，当时这批土地出让的时间较早，就没有按照标准去执行。主要还是房屋产权到期的问题还没有在全国范围内大量出现。楼建波说，处理这样的问题一个是要让续期费用群众承受得起，另外一方面土地毕竟是国有资产，不能白白流失，比较好还是本着一事一办的原则来解决。再过二十年，房屋产权到期现象比较普遍了，肯定会出台统一的政策。

政法大学法学院教授符启林表示：物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期，但对于商业用地等，现在的政策还没有明确。上海联业律师事务所主任王展持有相同的看法，对于非住宅地产，物权法没有作这方面的规定，是否续费、如何续费，都处于不确定的状态。而采访到的其他业内人士和专家均表示，对于非住宅用地的续期问题，目前的相关法律条例尚不明确。

如果续期问题有法可依，那法在哪里

根据我国94年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

对于社会公共利益这一提法，不同专家学者看法不一。有学者认为公共利益本身就是个存在争议的范畴。在是否续期上，仍然握有更大的行政自由。

这一点也是我比较担心的，当我年老时，是否居有其所，取决于打没打这块地的主意。小东说，我花光了父母所有积蓄，背上年的债务，难道比较终结果却是自己的房子在多年后，不一定归自己所有

但也有专家表示不必过于紧张。楼建波认为：只要不违反一般的公共利益，非住宅用地申请续期应该是可以批准的。

即便批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议。有专家认为，根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金；王展则表示，不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费。

他进一步解释：购房者买房子的时候已经一次性支付了一大笔钱，这笔钱里面不仅包括房子的价格，还包括了开发商缴纳的土地出让金。如果土地使用权到期后，再按照土地出让标准向业主收取一笔费用，多少显得不太合理。

我觉得在立法方面，应该本着积极慎重的态度来推进。就目前来看，的确有必要将非住宅用地如何续期等具体问题写进法律，不能老是处于不确定的状态。王展说。

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