分析：20年的老房子统统停止拆迁？新规有变，2022年三类老房别轻易卖掉

rongshilu · 发表于 2024-4-12 07:44:41

　　很长一段时间以来，城市里的老旧小区居民，都特别痴迷于拆迁。原因很简单，拆迁是普通人“一夜致富”、“一夜翻身”的最佳途径之一。尤其是北上广深杭这样的寸土寸金的一线大城市，由于拆迁补偿标准高，老房子拆迁，往往能获得数百万甚至上千万的拆迁安置款。北京强拆律师https://www.zaimingchaiqian.com/news/14193北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　网络上“拆字一喷，喜提大奔。房子一移，兰博基尼”的段子，也并不是虚构的，而是真真实实来源于现实。最为我们所熟知的深圳白石洲、广州猎德村、北京望京村等，都是拆迁后一夜诞生成百上千个千万富翁的真实案例。

　　事实上，近年来伴随着我国拆迁文化的不断发展，“拆迁致富”早已经是一门非常好的生意了——现实中我们经常能看到或者听到，有人专门购买城市里的老破小，不为居住、不为升值，数年磨一剑，只图拆迁后能获得巨额补偿款。

　　对于这种新兴的炒作老破小的行为，有专家进行了痛批：囤积老破小买而不住的行为，不仅侵占了刚需购房者的利益，还扰乱了正常的市场秩序，更重要的是此举直接推升了房价，有违“房住不炒”精神。

　　然而，从去年开始，网络上就铺天盖地出现“20年的老房子统统停止拆迁”的声音。尤其是去年8月底，住建部提出“防止大拆大建”的新规后，很多人解读称，“对于博拆迁者而言，新规释放了利空信号”。换言之，新规之下，很多人的“拆迁一夜暴富梦”彻底破灭了。未来市场上不仅不会再有“拆迁暴发户”，“拆二代”、“拆迁村”等也会一并消失。

　　听到这类消息后，很多盼拆迁的老旧小区居民和“博拆迁”的专业投资客都慌了，前者担心就此错过改善居住条件的机会，后者担心政策变化导致囤积的老房子无法脱手，砸手里事小，大量资金被套牢事大。

　　事实真的如此吗？20年的老房子真的统统停止拆迁了吗？答案是否定的。首先，我们浏览多篇类似观点的文章发现，很多人之所以会得出这样的结论，完全是对现有政策的误读误解。《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策文件中，关于拆迁的表述是：严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡小规模、渐进式有机更新和微改造。

　　文件说得很明确，未来要“严格控制大规模拆迁”，而不是“彻底停止拆迁”。住建部提倡的是小范围、绣花式城市更新，这和过去这一轮“大拆大建”的确有本质区别，但准确地说，并未全面停止拆迁。

　　按照以往的规定，一个片区如果纳入拆迁，老房子可以全部拆除，新规之后，对拆迁划定了“红线”——原则上拆除面积不能大于总建筑面积的1/5。换句话说，新规基本上缩减了4/5的拆迁面积。

　　其次，平心而论，老房子拆迁永远不可能停止。原因很简单，城市更新是动态的，不是一成不变的。换言之，随着时间的更迭，房子总是在不断变旧变老，更何况，我国2000年以前建造的很多房子是预制板房。虽然这类房子的使用寿命也能达到四五十年，但预制板建造的房子有明显的缺陷：1、预制板容易开裂；2、预制板容易渗漏；3、预制板存在安全隐患，可能不符合防震防火抗灾新标准；4、质量参差不齐，难以管控。总结来说，类似预制板房这类有安全隐患的老房子，还是有可能拆迁的；

　　再者，从实际情况来看，20年的老房子并没有停止拆迁。以安徽省为例，设定的2022年全省棚户区改造新开工工作目标是9.68万套。新开工9.68万套，就意味着要拆迁9.68万套。再比如河北省，2022年全省的拆迁目标任务是11.7万套，较2021年的10.5万套，不仅未下降，反而有所上升。

　　第四，去年底，住建部高层宣布“2022年全面推进城镇老旧小区旧改”，旧改的对象主要是2000年以前建成的老旧小区，也就是20年的老房子，但并不是指20年的老房子统统旧改，而是指“符合旧改条件的老旧小区”。这其中还是有很大差别的，完全不能一概而论。所以，就此说，未来“旧改”会彻底取代“棚改”，“20年的老房子统统停止拆迁”这种说法也是极其不严谨，且不负责任的。

　　事实上，按照住建部“防止大拆大建”新政策，未来针对20年的老房子，处理方式有三种：坚持留改拆并举。“留”指的是保留，古建筑文物建筑等，肯定是不会纳入拆迁的；“改”指的是改造，内容包括外立面粉饰、加装电梯、增建停车场、引进物业等；“拆”自然指的是拆迁，按照住建部新规，拆的对象有四个：1、违法建筑，2、预制板等建材的危房，3、有拆迁价值的老房子，4、市政规划需要拆迁的老房子。

　　抛开第一种“违法建筑”外（依法拆除，被拆迁者不会有补偿），其它3类老房子还是有很高的拆迁价值的。为什么这么说？根据专业人士的分析，未来仍然会纳入拆迁的老房子，一般来说会符合3个条件：1是地段好。特别是周边医疗、教育、商业、交通等资源优质的老旧小区，拆迁的可能性仍然很大。

　　为什么？这类老房子占据优质地段的土地资源，而土地是不可移动的，国家明确未来要严控画大饼造新城，所以有价值的老旧小区拆迁获得新生，是大势所趋；2是容积率低，这不仅意味着有拆迁价值，同时还能够保证，有开发商愿意接手。换句话说，要算得过来经济账；3是房子房龄要达标，根据住建部的新政策要求，主要针对2000年以前建成的城镇老旧小区。

　　新规有变，2022年三类老房或又吃香了，别轻易卖掉

　　综上所述，2022年城市更新政策有变，总结来说，新规对拆迁、新增、搬迁等都设置了新要求。当然，最重要的是，新规宣告了网络上关于“20年的老房子统统停止拆迁”的言论是不实的。

　　另外，按照住建部“防止大拆大建”新规和住建部副部长黄艳的讲话来看，2022年是全面推进城镇老旧小区旧改之年，同时老房子拆迁也会按照高标准进行。从安徽、河北、湖南、浙江等省份公布的拆迁政策来看，“拆迁”较以往有所不同的是，被拆迁者可以自由选择安置方式：实物安置、货币化安置，二选一。但不管怎么选，其实对于被拆迁者来说，都是划算的。在房产专家刘博看来，这意味着，2022年有三类老房子可能又吃香了，如果你手中也有这样的房子，千万别轻易卖掉：

　　第一类，有条件加装电梯的老房子。

　　前提条件是，这类老房子是要全方位进行旧改的。也就是说，旧改之后，这类老房子会焕然一新。当然，在我们看来，旧改前面所做的诸如基础设施更新、引入物业、修建停车场、新增养老托育等服务，都不及给老房子加装电梯。有条件的老房子加装电梯，可以彻底解决高楼层的出行问题，而且随着“公交电梯”模式的引进，随着全玻璃幕墙电梯的问世，老房子加装电梯低楼层的反对声音也越来越低了。从北京、河北、杭州、南昌等地加装电梯的真实案例来看，老房子有电梯的加持，升值空间也大大提升了，尤其是顶层和次顶层，有电梯后，也更吃香了；

　　第二类，核心地段的低容积率老房子。

　　前面已经提到了，不管是拆迁还是旧改，房子的地段仍然是最重要的，地段不仅决定了增值价值，同时也是宜居的保障。回头看20年前开发的老旧小区，很多都身处老城区繁华地段，不仅坐拥顶级学区，还有医疗、商业、地铁等的加持。唯一不足的是小区自身条件较差，这类老房子，未来改造或拆迁，价值都会大幅提升。尤其是低容积率的老房子，拆迁的可能性更大，潜力也更大，所以也更吃香。家里有这样的老房子，就如同拥有一宝，自然不能轻易卖掉；

　　第三类，合理程序纳入拆迁的老房子。

　　拆迁并未停止，只是踩了刹车，这意味着未来老房子合理纳入拆迁的机会较2017、2018年顶峰时期会大幅下降。但话说回来，一旦老房子纳入拆迁，也是价值再度升值的时候，所以也更吃香了。尤其是对于文章开头提到的老小区居民和博拆迁者而言，更是欣喜若狂的好事。如果你手中握有这样的房子，稳扎稳打等待拆迁才是最明智的，若无其它需求，断不可轻易卖掉。

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