聊聊城市“老破小”告别拆迁！为啥却要旧改，意义何在？

haitao.jing · 发表于 2024-4-14 12:05:22

　　在前几年的房地产市场中，经常提到拆迁重建，并延伸出不少段子，出现过各式各样的暴富故事。高速路占地补偿一亩多少钱https://www.zaimingchaiqian.com/news/21127北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　但从2019年起，“旧改”被提到前所未有的高度，意味着城市更新中，不再进行大拆大建，而是改造老旧小区，提升其居住品质。

　　在现实生活中，体会也非常明显，居住在城市老破小的人们，大部分感觉到了这种变化，发现小区路面硬化了、外墙粉刷了、楼道更亮堂了……

　　与此同时，有人感到疑惑，为啥不把这些“老破小”拆掉重建，而是选择旧改呢？

　　这是不理解旧改的重要意义，更不知其中的缘由。

　　从提高居住舒适度、改造城市环境的角度出发，旧改与拆迁的作用一致，可以说是一个问题的两种解决方法。

　　现阶段，旧改的社会效益更好，通过少量的投入，达到预期的效果。

　　与拆迁相比，旧改所需的人力、物力、财力较少，并且时间可控，可以随时启动，在短时间内完成。

　　简单来说，旧改相对简单，只需提供一定的资金，确定项目之后，招标、改造、验收，周期与投入完全可控。

　　这并非是否定拆迁的作用，恰恰相反，单纯从改善居住环境出发，拆迁更彻底，效果也更好。

　　现实中，人们普遍安土重迁，对于自己出生、成长的地方，有着非常浓烈的感情，遇到需要搬走的时候，从内心深处有一定的抵触，这也是“钉子户”出现的重要原因之一。

　　并且，大部分时候，一旦老房子拆掉，很难原地回迁，还需要融入新环境，这也是一个不小的挑战，尤其对年长的住户。

　　旧改则完全不同，在不改变居住地的前提之下，直接提升居住环境。

　　在一定程度上，通过旧改，整个小区焕发新颜，房子的价值得到提升，居民们何乐而不为呢。

　　与拆迁类似，旧改同样可以创造就业机会、提升内需，促进经济良性循环。

　　这是由于小区旧改，也需要施工队进场，并购买建材等。

　　众所周知，随着城市化进程，目前大部分城市尤其是一线大城市，无论是城市还是房地产的发展，都有进入到后半场的趋势，二手房占比越来越高。

　　这意味着，不同于以往，如今新开发项目不断减少，房企们也需要二手房这块市场。

　　但目前来看，旧改的社会效益要高于经济效益，也就是说，参与旧改的企业赚不到更多的钱，对其兴趣不高，仍然更希望开建新盘。

　　毕竟，对于企业来讲，凡事都要讲个投入产出比。

　　这就很好解释了旧改的现状：不少项目，虽然在进行中，但进度缓慢，甚至有些滞后。

　　于是，如何提高企业积极性至关重要，各地都在探索，其中引入房企是一个亮点。

　　在房企看来，参与旧改为自己的转型机会，调整布局，把一部分精力从新盘中抽离出来，投入到旧改当中。

　　房企们也都明白，在城市更新与存量房的语境之内，自己的发展也要与时俱进，参与进来。

　　数据显示，80%的百强房企在去年已经布局了城市更新业务。

　　不乏知名房企的身影，包括保利、碧桂园、万科、远洋、融创、中海等。

　　随着房地产市场的转变，拆迁的成本很高，开始变得不划算，已经不是最优解。

　　以前的“拆旧盖新”，之所以算得过经济账，在于存在三个基本条件：拆迁成本较低、新建房子较多、房价在上升周期。

　　现如今，这些条件都有变化，缩减了拆迁的收益空间。

　　在“拆旧盖新”中，新房的成本包括新房造价、拆迁补偿、拆旧费用等。

　　这几年，其他的成本相对稳定，拆迁补偿款却越来越高，毕竟现在的拆迁户，不可以与以往同日而语，他们的居住意识更强，还有自己出去购买新房，面临着较高的房价。

　　于是，拆迁款水涨船高。如果拆一盖一，开发商根本无利可图，甚至还得倒挂。

　　当然不可能“拆一盖一”，通常被认为开发商可以盖出更多的房子，以此来赚取差价。

　　开发商能盖多少房子呢？这并不是开发商说了算。

　　一般认为，老旧小区大部分只有6层，开发商新建房子可以加到18层或者33层，每多出一层，收益空间提高不少。

　　但老旧小区一般没有楼间距、绿化园林、生活配套等要求，建筑密度很高，有的甚至高达60%。

　　新小区受到新标准的影响，建筑密度大幅降低，大概在20%左右。

　　两者相比较，新小区建到18层，才能与6层老小区的建筑面积持平。

　　以占地一万平米为例，6层的旧楼小区按60%计算，一层的建筑面积是6000平米，6层便是36000平米。

　　而新建小区，按20%的建筑密度计算，一层的建筑面积为2000平方米，只有建到18层，才能与6层的老旧小区持平，同样是36000平米。

　　由此，同样的一块地，拆除6层的老旧小区之后，必须建设18层以上的住宅小区，才能出现多余的面积。

　　但多余面积与开发商的盈利空间不画等号，还要减去拆旧费用、新建费用等。

　　同时，在房地产快速增长期间，即便开发商在收地时利润不高，也不用担心，在漫长的开发周期之后，等到新房销售阶段，与拿地时比较，仍然利润可观。

　　但问题是现在房地产告别高增长，即使与前几年周期相同，也难以达到预期。

　　由于房价上升有限，通过以未来价格的预期，达到现如今的目标，已经基本无法实现。

　　由此，现在拆迁面对的现实是房价上升缓慢，以前用未来追求现在的思路，很难行得通。

　　现如今，在拆迁不划算、旧改效益高的影响之下，旧改被提到非常重要的位置，也是老旧小区提升居住环境的重要机遇期。

　　这些年，上世纪七八十年代的老旧小区，也急需改造，尤其是停车、生活配套、物业等方面。

　　旧改，已是一个趋势，将有更多的老旧小区、更多地改造项目加入其中。

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